Grundpfandrechte (Grundschulden und Hypotheken)

In aller Regel kann der Käufer den Kaufpreis nicht vollständig aus eigenem Vermögen aufbringen, sondern er muss zusätzlich ein Bankdarlehen aufnehmen. Falls Sie bei Ihrer Bank ein solches Darlehen aufnehmen, wird ein Darlehensvertrag zwischen Ihnen und der Bank geschlossen. In dem Darlehensvertrag sind die Bedingungen des Darlehens vereinbart, insbesondere die Laufzeit und der Zinssatz.

 

Bevor die Bank Ihnen das Darlehen auszahlt, verlangt die Bank Sicherheiten für den Fall, dass Sie das Darlehen nicht zurückzahlen können. Als Eigentümer oder Erwerber eines Grundstücks können Sie das Grundstück als Sicherheit verwenden, indem Sie zugunsten der Bank eine Grundschuld oder eine Hypothek bestellen. Diese werden in das Grundbuch eingetragen. Mit der Eintragung einer Grundschuld und Hypothek ist es, als hätten Sie der Bank das Grundstück „verpfändet“. Die Bank kann im Fall der Fälle das Grundstück versteigern lassen und so zu Geld machen. Gegenüber der Hypothek hat die Grundschuld den Vorteil, dass sie beliebig oft als Sicherheit für andere Forderungen dienen, also wiederverwendet werden kann. In der Praxis hat sich daher die Grundschuld gegenüber der Hypothek weitgehend durchgesetzt.
Die Erklärung, mit der Sie der Eintragung der Grundschuld zustimmen, bedarf der notariellen Form. Der Grundschuldbestellung liegen im Regelfall Formulare der Banken zugrunde. Der Notar erläutert Ihnen aber selbstverständlich den Inhalt dieser oft komplizierten Texte.

 

Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich normalerweise nicht aus dem Grundschuldformular selbst, sondern ist in einer gesonderten Vereinbarung – der sog. Zweckerklärung – geregelt, die nicht der notariellen Form bedarf. Hier kann vorgesehen sein, dass nur ein konkretes Darlehen gesichert wird oder dass sämtliche Verbindlichkeiten des Schuldners aus seiner Geschäftsverbindung mit der Bank (Beispiel: Überziehung des Girokontos, spätere Darlehen) abgesichert werden. Bei Zweifeln oder Fragen hilft Ihnen Ihr Notar gerne weiter.

 

Der im Grundschuldformular angegebene Zinssatz ist zumeist viel höher, als der im Darlehensvertrag vereinbarte Darlehenszinssatz. Der Grund liegt darin, dass die angegebenen Zinsen genauso wie der Grundschuldbetrag nur die Obergrenze angeben, bis zu der die Bank maximal abgesichert ist. Was tatsächlich zurückgezahlt werden muss, ergibt sich nicht aus der Grundschuld, sondern aus dem Darlehensvertrag.

 

Sofern das abgesicherte Darlehen vertragsgemäß zurückgezahlt ist, ist die Bank verpflichtet, der Löschung der Grundschuld durch Erteilung einer Löschungsbewilligung zuzustimmen. Sie können die Grundschuld aber auch ohne Weiteres für den Fall im Grundbuch stehen lassen, dass Sie die Grundschuld zur Absicherung zukünftiger Darlehen wiederverwenden möchten.