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Der Bauträgerkaufvertrag

Vielleicht möchten Sie ja ein Haus (oder eine Wohnung) erwerben, das zuerst noch vom Verkäufer gebaut werden muss.
In diesem Fall heißt der Verkäufer „Bauträger“. Im Bauträgerkaufvertrag verpflichtet sich der Bauträger zur Übertragung eines Grundstücks und zur schlüsselfertigen Errichtung eines Wohngebäudes auf diesem Grundstück. Der Bauträgerkaufvertrag bietet für beide Seiten Vorteile: Der Bauträger hat bereits „seinen“ Käufer gefunden und damit Planungssicherheit. Außerdem kann er den Kaufpreis, den er vom Käufer erhält, zur Errichtung des Gebäudes verwenden und braucht daher weniger Darlehen bei der Bank aufzunehmen. Das senkt die Kosten und wirkt sich günstig auf den Kaufpreis aus. Gleichzeitig kann der Käufer bei der Gestaltung des Objekts seine eigenen Vorstellungen einbringen.

 

Andererseits kann das Kaufobjekt vor Abschluss des Kaufvertrages noch nicht besichtigt werden. Eine wichtige Rolle spielen daher beim Bauträgerkaufvertrag neben den rechtlichen Regelungen die technischen Unterlagen. Dazu gehören zum einen die Baubeschreibung und zum anderen die Baupläne. Diese Unterlagen werden entweder als Anlage dem abzuschließenden notariellen Kaufvertrag beigefügt oder sie sind bereits zur Vorbereitung der späteren Kaufverträge in einer gesonderten notariellen Urkunde niedergelegt worden. In jedem Fall sollten Sie als Käufer sich diese Unterlagen vor der Beurkundung genau durchschauen. Ihr Notar wird dafür sorgen, dass Sie diese Unterlagen rechtzeitig vor der Beurkundung zusammen mit dem Vertragsentwurf erhalten.

 

Hinsichtlich der Fälligkeit des Kaufpreises sind zusätzlich zu den allgemeinen Bestimmungen die Regelungen der sog. Makler- und Bauträgerverordnung zu beachten. Der Gesetzgeber schreibt darin zum Schutz des Käufers vor, dass der Kaufpreis in einzelnen Raten nur entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt gezahlt werden muss. Hierdurch wird vermieden, dass Sie als Käufer den gesamten Kaufpreis zahlen, ohne einen tatsächlichen Gegenwert in Form des errichteten Gebäudes zu haben.

Der Bauträgerkaufvertrag enthält auch Regelungen zu folgenden Fragen, die für Sie als Käufer wichtig sind:

  • Bis zu welchem Zeitpunkt muss der Bau fertiggestellt sein?
  • Welche Rechte stehen Ihnen zu, wenn nach der Fertigstellung Baumängel auftreten?

Besondere Vorsicht ist beim Abschluss getrennter Verträge über den Grundstückskauf und die Bauerrichtung geboten. Dies gilt vor allem, wenn der Vertrag über die Erstellung des Hauses nicht notariell beurkundet werden soll. Aus rechtlichen Gründen bedürfen nämlich beide Verträge zwingend der notariellen Beurkundung, wenn sie eine Einheit bilden. Und das ist oftmals der Fall. Unterbleibt in einem solchen Fall die Beurkundung auch nur eines Vertrages, sind beide Verträge nichtig.

 

Weitere Hintergründe und Einzelheiten erläutert Ihnen Ihr Notar selbstverständlich vor und bei der Beurkundung.

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